Польсько-український портал Portal Polsko-Ukraiński jest portalem internetowym o charakterze analityczno-informacyjnym
Схожі статті
Другий рік поспіль одне і те ж: як тільки просиш ріелторів, девелоперів, аналітиків підвести підсумки року для ринку нерухомості – з їхніх облич миттєво зникає усмішка, з’являється стурбованість, що межує з роздратуванням, а добирати слова (зазвичай – говірким людям) стає важко. Натомість кого може тішити нинішня ситуація на ринку житла, то це потенційних покупців, у яких «гроші на руках» і, бажано, у «твердій валюті».
І хоча ситуація на ринку нерухомості загалом вкрай складна, однотипною її не назвеш. Так, житловий сегмент ще намагається триматися «на плаву», тоді як у комерційній нерухомості (офісній, торговій і – особливо! – складській) усе геть сумно. Є й великі регіональні відмінності. Наприклад, якщо в Києві житло хоч і втратило в ціні суттєво, та ринок не зупинився, і операції, хай і в менших обсягах, – відбуваються. Але є регіони, де стагнація цілковита, а декларовані ціни на той чи той об’єкт залишаються суто «паперовими», оскільки просто нема покупців, готових цю нерухомість купувати.
Столиця продовжує продавати
Останні півтора-два роки продемонстрували, що ринок житлової нерухомості Києва був переоцінений. Адже на вторинному ринку ті об’єкти, де покупці не готові знижувати ціну і живуть часами, «коли долар був по 8», так і залишаються без уваги потенційних покупців, а на первинному забудовники, по-перше, зменшили свої апетити, по-друге, схоже, зрозуміли ті характеристики пропозиції (ціна, площа квартир, раціональне планування, найнеобхідніша інфраструктура, нічого «зайвого»), яка відповідає критерію «ціна-якість», і хоч не надто активно, але знаходять своїх покупців.
Так, середня ціна квадратного метра по Києву на вторинному ринку зараз близько 1300 доларів, а в найдешевшому районі столиці (Деснянському) – менше тисячі. І це ціни, які заявляють продавці. Звісно, при покупці, тим більше за умов, коли покупець має, зазвичай, величезний вибір, присутній торг. В середньому знижка становить 5% від вартості квартири, але в деяких випадках може сягати і 10%.
На первинному ринку середня ціна по Києву зараз менше 1000 доларів за квадратний метр, а для об’єктів економ-класу – близько 730 доларів. Але слід розуміти, що такі ціни актуальні для об’єктів, що перебувають на стадії будівництва, і здачі їх в експлуатацію доведеться чекати ще принаймні рік. Але торгуватися можна і з забудовниками.
Якщо порівнювати ці показники з тими, що були на початку року, то середня ціна квадратного метра знизилася на 12%.
Але разом з тим впродовж року для покупців житла в новобудовах, які тримали заощадження в доларах, були дуже сприятливі періоди «завдяки» різкому падінню гривні. Президент компанії «Київміськбуд» (найбільшого київського забудовника) Ігор Кушнір зазначає: «Великий вплив на ринок у 2015 році мав курс долара, коли ми не встигали міняти ціни, а інвестори, в яких на руках була валюта, могли дуже вигідно придбати квадратні метри».
Саме через цей фактор, за словами керівника відділу продажу столичного ЖК Park Stone Дмитра Шості, пік продажів у 2015 році припав на лютий, коли гривня різко девальвувала. «У цей період забудовники приблизно із затримкою на два тижні переглядали ціни й коригували їх по відношенню до долара».
Регіони «буксують»
Свідченням того, що саме столичний ринок нерухомості був найбільш «перегрітим», є значно менш суттєве зниження середніх цін на житло в регіонах України. Скажімо, у великих містах (Львів, Одеса, Харків, Дніпропетровськ) воно не перевищило 5%, відтак ціни на квартири у тій же Одесі чи у Львові потрохи наздоганяють Київ, і зараз середня ціна квадратного метра в цих містах коливається на рівні 1000 доларів.
Найнижчі ціни на житло сьогодні в Кіровоградській, Черкаській та Чернігівській областях. Серед обласних центрів – у Хмельницькому.
«Поріг входу» для покупця житла суттєво знизився
А от чим поки що не можуть похвалитися регіони у порівнянні зі столицею, то це активністю ринку. У Києві кількість операцій хоч і зменшилася порівняно з минулим роком (про 2013-й навіть не говоримо), ситуація загалом не така сумна, як у регіонах, де ринок геть млявий. Це спонукає тих продавців, яким потрібно оперативно продати житло, йти на поступки покупцям і скидати від заявленої ціни більш ніж 10%.
Щодо попиту і пропозиції, то, зважаючи на те, що мінімальний бюджет на покупку житла зменшився, і у людей зараз рідко коли є «зайві» кошти, не дивно, що, наприклад, у Києві 80% покупок квартир у новобудовах припадає на економ-сегмент (у переважній більшості це малогабаритні квартири площею до 30 кв. м вартістю до 30 тис. доларів), а на вторинному ринку ті самі 80% – на квартири вартістю до 80 тис. доларів. Більше половини з них — це варіанти до 40 тис. доларів. Для повнішого розуміння того, наскільки за останні роки знизилися ціни, варто згадати, що у 2007 році, маючи на руках 40 тисяч доларів, у Києві не можна було купити навіть однокімнатну квартиру в найвіддаленішому районі. Натомість за останні півроку кожного місяця продаються квартири у старому житловому фонді в діапазоні 22-26 тис. доларів.
З огляду на те, що рівень заощаджень, необхідних для придбання квартири, знизився, а надійних фінансових інструментів, які дають змогу хоча б зберігати гроші (не кажучи вже про їх примноження), практично не залишилося (наприклад, довіра до банківських депозитів ще не відновилася), не дивно, що чимало людей купують нерухомість з метою вкладення коштів, а не для власного проживання. Так, за словами Ярослави Чапко, директора консалтингової компанії у сфері нерухомості City Development Solutions, на первинному ринку Києва понад третина всіх операцій купівлі квартир – інвестиційні. Переважна більшість – в економ-сегменті.
«Вклавши гроші у будівництво на ранній стадії, через рік-два навіть за нинішніх умов, коли ціни не ростуть, продати квартиру вже в готовому і зданому в експлуатацію будинку можна буде на 15-20% дорожче», – зазначає Ярослава Чапко.
Чи постукають знизу?
Головна загадка будь-якого ринку, що переживає падіння, – чи сягнув він уже свого дна? Зараз це питання дуже часто можна почути і щодо нерухомості – як у експертних колах, так і серед звичайних людей, яким необхідно чи то купити, чи продати нерухомість (перші не хочуть переплачувати, другі – продешевити). І хоча ріелтори в офіційних коментарях схильні говорити, що вже в 2016 році почнеться активізація ринку, а з нею і зростання цін, не ставити під сумнів цю тезу доволі складно. Як і розраховувати на те, що зниження цін принаймні припиниться і вони стабілізуються. Адже ринок нерухомості дуже залежний від загальноекономічної й політичної ситуації. А сподіватися на їх швидке поліпшення наразі нема підстав. Війна в країні триває, добробут громадян не підвищується, гривню стабільною не назвеш, а таке слово, як «іпотека», поволі переходить у розряд архаїзмів. Зважаючи на це, експерти взагалі не схильні робити якісь довготривалі прогнози (навіть на рік).
«Зниження ціни квадратного метра відбуватиметься ще й весною. А от всі позитивні моменти – стабілізація цін, збільшення кількості операцій – швидше за все, ринок відчує восени 2016 року», – переконаний президент Асоціації спеціалістів з нерухомості Сергій Злидень.
Загалом же, оскільки ринок нерухомості де-факто міцно прив’язаний до долара, динаміка цін на житло безпосередньо залежатиме від того, як буде поводитись американська валюта по відношенню до гривні.
«На мій погляд, ціни в гривнях зростати не будуть – за винятком ситуації, коли курс долара вийде з коридору 10%. При можливому стрибку долара, скажімо, до 35 гривень, гривневі ціни зростуть на 15-20%, а доларові на ці ж 15-20% знизяться», – вважає керуючий партнер компанії Arpa Real Estate Михайло Артюхов.
Андрій Бойко
